Aggiornamento del mercato trimestrale negli USA: T1 2023

Sintesi

• La crescita dell’economia statunitense nel T1 2023 è stata ancora positiva ma con una moderazione rispetto agli ultimi due trimestri. Il prodotto interno lordo (PIL) reale annualizzato negli Stati Uniti è aumentato dell’1,1%.¹ La crescita ha rispecchiato aumenti della spesa per consumi, esportazioni, spesa statale e investimenti delle imprese che sono stati parzialmente cancellati da cali delle scorte e degli investimenti nell’immobiliare residenziale, oltre che da un aumento delle importazioni.          
• Gli stipendiati del settore non agricolo sono aumentati di 1 milione nel primo trimestre, considerando che il tasso di disoccupazione è tornato pari al livello minimo del 3,5% degli ultimi due decenni.² Le offerte di lavoro sono ancora notevolmente superiori al totale dei disoccupati, nonostante un’accelerazione, da vari mesi a questa parte, dei licenziamenti nelle società.
• Nel complesso, i fondamentali dell’immobiliare commerciale (CRE) di qualità istituzionale sono stati ancora sani per la maggior parte dei settori, tuttavia è in corso una revisione generale dei prezzi. Gli investitori sono diventati più prudenti con il rapido aumento dei costi di finanziamento e l’aggravarsi di un rischio di recessione.
• Nel T1 la liquidità nei mercati di capitale del CRE è diminuita, e il volume delle transazioni è sceso del 55,9% su base annua attestandosi a 85,0 miliardi di dollari. I settori nei quali l’attività è stata più intensa sono stati il multifamily e quello industriale, mentre l’interesse degli investitori per gli uffici è diminuito notevolmente. Una quota notevole delle vendite totali nel CRE è stata ancora costituita da settori alternativi.
• La performance degli investimenti nell’immobiliare privato ha continuato a scendere. Nel T1, il NCREIF Property Index (NPI) ha dichiarato per la seconda volta consecutiva un rendimento negativo, pari al -1,8%. È stato comunque un risultato migliore rispetto al -3,5% del T4 2022, e il rendimento totale annuo per i 12 mesi passati è pertanto del -1,6%. I cap rate del NPI sono aumentati di 16 pb nel T1 2023, dopo un aumento di 21 pb nel T4 2022.
• I fondamentali dell’industria nel T1 sono rimasti storicamente forti. La percentuale di locali sfitti  nel T1 è tuttavia aumentata di 30 pb, salendo al 3,4% dopo minimi assoluti toccati in precedenza, considerando che l’assorbimento netto si è moderato ed è stato superato dai completamenti. Ciò nonostante, la crescita media annuale dei canoni di locazione richiesti è arrivata al 12,5%, con il secondo ritmo trimestrale più alto mai registrato.
• Le prospettive per il multifamily negli Stati Uniti sono ancora robuste, nonostante l’impatto sull’assorbimento dell’ondata in atto di nuove offerte. Nel T1 la percentuale dei locali vuoti negli Stati Uniti è aumentata per il quarto trimestre consecutivo, salendo di 30 pb al 4,9% e superando pertanto il livello pre-COVID.³ Tuttavia quasi tutti i mercati hanno riportato una crescita positiva degli affitti. In futuro la domanda dovrebbe essere guidata da una bassa accessibilità ad abitazioni in vendita, scarsità di abitazioni e costante aumento dei posti di lavoro.
• La ripresa nel settore degli uffici è rallentata, e molti mercati riportano livelli di leasing più bassi rispetto agli ultimi trimestri. La percentuale di locali sfitti è aumentata di 50 pb al 17,8%, con aumenti sia nei CBD che nelle aree suburbane. Con la resilienza del telelavoro, le presenze fisiche negli uffici sono ancora intorno al 50% rispetto ai livelli pre-COVID.⁴ 
• Le condizioni della domanda nei centri commerciali di quartiere e di comunità sono rimaste ai livelli più alti degli ultimi anni. L’assorbimento netto ha decisamente superato i completamenti, e la percentuale della disponibilità ha perso 10 pb scendendo al 6,8%, il livello più basso mai registrato. I negozi sono stati l’unico settore che ha riportato una crescita positiva delle vendite su base annua.⁵
• Nell’area delle scienze della vita la domanda si è mantenuta solida. I canoni di locazione richiesti nel T1 sono aumentati mediamente del 3,2%, accompagnando un’ondata di consegne di edifici di Classe A. I requisiti degli affittuari sono scesi leggermente a 14,6 milioni di piedi quadri stimati,⁶ dopo cali dei finanziamenti di venture capital. Il totale dei nuovi investimenti e la crescita dei posti di lavoro nell’industria sono stati ancora relativamente elevati nei settori biofarmaceutico e biotecnologico.
• Nel T1, la domanda di self-storage si è mantenuta sana, ma un’impennata di nuove offerte ha portato a una moderazione dei nuovi leasing. I prezzi correnti si sono normalizzati dopo un drastico aumento post-pandemia. Gli affitti sono tuttavia ancora vicini a livelli record, e recentemente la Sun Belt ha sovraperformato per l’aumento degli affitti.