CONTRIBUTORI
Tim Wang, Ph.D.
Head of Research,
Clarion Partners
Anteprima
Nell’ultimo decennio, il settore multifamily statunitense è stato uno dei più ricercati dagli investitori istituzionali in virtù delle sue caratteristiche di necessità, della solidità sottostante dei fondamentali a livello immobiliare e degli elevati rendimenti totali storici corretti per il rischio. Continua ad essere parte integrante dei portafogli di investimento legati all’immobiliare commerciale (CRE), con una ponderazione del 29,2% nell’NCREIF Fund Index-Open End Diversified Core Equity (NFI-ODCE).1
Siamo ottimisti sulle prospettive del settore multifamily statunitense nel 2023 e oltre, grazie soprattutto a due fattori macroeconomici:
- La carenza di abitazioni a livello nazionale. Dopo un decennio di attività edilizia insufficiente, permane una carenza di alloggi a livello nazionale.2 In anni recenti sia lo stock di abitazioni in vendita che il tasso di immobili vacanti in affitto negli Stati Uniti sono rimasti in prossimità dei minimi dell’ultimo ventennio.
- Dinamiche demografiche favorevoli: solida base di affittuari in tutte le generazioni. Il costo sempre maggiore della proprietà abitativa ha indotto molte persone di tutte le fasce di età a rimanere nella categoria degli affittuari, a volte per scelta. Mentre il tasso complessivo di proprietà dell’abitazione negli Stati Uniti è ora vicino alla sua media di lungo periodo, quello degli acquirenti al primo acquisto è ai minimi storici.3
In questo articolo analizziamo una serie di fattori che influenzano il settore multifamily statunitense, che è tra i più ricercati dagli investitori istituzionali:
- Fattori macro che sostengono la domanda di abitazioni in affitto
- Fattori finanziari avversi: gravi problemi di accessibilità per le abitazioni in vendita
- Cambiamenti in atto: il richiamo della Sun Belt e il boom dei sobborghi
- Solida performance degli investimenti nel multifamily, specie in determinati segmenti
- Focus degli investimenti
A nostro giudizio le abitazioni in affitto di alta qualità e ben posizionate continueranno a registrare valide performance a lungo termine grazie a una serie di fattori macro, demografici e finanziari.
Note finali
- NCREIF Property Index. T1 2023. Nota: L’NFI-ODCE è un indice ponderato per la capitalizzazione, espresso al lordo delle commissioni, time-weighted e a bassa leva, con data di lancio 31 dicembre 1977.
- Alla fine del primo semestre 2023 era disponibile un’ampia gamma di stime della carenza di abitazioni basate su metodologie diverse e provenienti da varie fonti: Rosen Consulting Group per la National Association of REALTORS®, il Joint Center Housing Studies di Harvard, Realtor.com e la National Low Income Housing Coalition.
- NAR, US Census Bureau. Luglio 2023.
QUALI SONO I RISCHI?
La performance passata non costituisce una garanzia di risultati futuri. Va ricordato che non è possibile investire direttamente in un indice. I rendimenti degli indici non gestiti non tengono conto di commissioni, spese o oneri di vendita.
I titoli azionari sono soggetti a fluttuazioni dei prezzi e possibile perdita del capitale. I titoli obbligazionari comportano rischi legati a tassi d’interesse, di credito, di inflazione e rischi di reinvestimento, oltre alla possibile perdita del capitale. Quando i tassi d’interesse salgono, il valore dei titoli obbligazionari scende. Gli investimenti internazionali comportano rischi particolari quali fluttuazioni dei cambi, incertezze sociali ed economiche e incertezze politiche che possono far aumentare la volatilità. Tali rischi sono amplificati nei mercati emergenti. Materie prime e valute sono più rischiose, comportando rischi che includono le condizioni di mercato, politiche, regolamentari e naturali, e possono non essere idonee per tutti gli investitori.
I Treasury USA sono obbligazioni di debito dirette emesse e garantite dalla piena fiducia e dal credito del governo degli Stati Uniti. Il governo degli Stati Uniti garantisce il capitale e i pagamenti di interessi sui Treasury USA quando i titoli sono detenuti fino alla scadenza. A differenza dei Treasury USA, i titoli di debito emessi dalle agenzie federali e da enti paragovernativi e gli investimenti associati possono essere garantiti, ma non obbligatoriamente, dalla piena fiducia e dal credito del governo degli Stati Uniti. Anche quando il governo degli Stati Uniti garantisce il capitale e i pagamenti di interessi sui titoli, tale garanzia non si applica a perdite risultanti da cali del loro valore di mercato.