CONTRIBUTORI
Tim Wang, Ph.D.
Head of Research,
Clarion Partners
Prospettiva macroeconomica positiva
In vista del 2024, l'economia statunitense rimane solida nonostante l'inasprimento delle condizioni monetarie e le crescenti incertezze geopolitiche. La forte spesa per i consumi e la crescita dei posti di lavoro hanno rappresentato un punto di forza, insieme ai significativi stimoli federali. Nel terzo trimestre del 2023, l'inflazione era notevolmente diminuita rispetto al picco raggiunto a metà del 2022. Qualora le tendenze attuali continuino, la Fed potrebbe cambiare direzione nel 2024, moderando i tassi di interesse e stabilizzando i mercati finanziari.
L'aumento dei costi di finanziamento ha rappresentato un ostacolo significativo nella valutazione degli investimenti immobiliari. Persiste un ampio divario nelle aspettative di prezzo tra acquirenti e venditori. Inoltre, l'onda di mutui immobiliari in scadenza presenta un significativo rischio di rifinanziamento. Tuttavia, c'è una quantità quasi record di liquidità disponibile.1 Clarion Partners ritiene che nel 2024 potrebbe esserci una maggiore stabilità nei prezzi delle attività. Se il sentiment degli investitori migliora nel 2024, ci si aspetta che vengano effettuati più affari immobiliari.
Fondamentali sani nel settore immobiliare commerciale
Globalmente, riteniamo che i fondamentali dell'offerta e della domanda nel settore immobiliare statunitense siano generalmente solidi, fatta eccezione per gli uffici, i centri commerciali e i negozi al dettaglio nelle vie principali. La maggior parte dei settori ha registrato livelli di affitto vicini ai massimi storici e bassi tassi di vacanza. Le condizioni di prestito più conservative hanno portato a un forte calo delle nuove costruzioni, che dovrebbe moderare la nuova offerta e rafforzare la crescita degli affitti dal 2025 al 2026.2
Prevediamo che la crescita degli affitti nel settore industriale supererà le aspettative, grazie alla forte domanda continua di spazi magazzino di Classe A e a una vacanza ai minimi storici. La domanda di immobili multifamiliari si è rafforzata in un contesto di peggioramento dell'accessibilità all'acquisto di case e ci aspettiamo che le nuove forniture diminuiscano dopo il 2024, rafforzando in seguito la crescita degli affitti. Dopo diversi anni di nuova offerta contenuta, il tasso di disponibilità dei centri commerciali all'aperto ha raggiunto il minimo degli ultimi due decenni, il che lascia presagire una crescita futura degli affitti nel settore. Nello stesso tempo, sempre più capitale viene destinato a tipologie immobiliari alternative. Il self-storage, le scienze naturali e gli affitti per singole famiglie hanno mostrato caratteristiche simili ai core, come flussi di cassa durevoli e minor volatilità.
Clarion Partners continua a concentrarsi su vari temi di investimento nel 2024, tra cui l'interesse verso attività di qualità, la carenza abitativa, la crisi dell'accessibilità, la migrazione netta verso la Sun Belt, l'aumento dell'e-commerce, l'invecchiamento della popolazione, l'innovazione economica e la sostenibilità.
Prospettive future
Il settore immobiliare privato ha offerto interessanti rendimenti totali corretti per il rischio nel lungo termine. Clarion Partners è cauta ma ottimista per il 2024 e ritiene che le attuali dislocazioni di mercato potrebbero creare interessanti opportunità di acquisto nei prossimi 12-18 mesi. I rischi potenziali per gli investimenti includono un'inflazione elevata, tassi di interesse alti per un periodo prolungato e una potenziale recessione. Pertanto, è prudente per gli investitori monitorare attentamente gli sviluppi macroeconomici, valutare in modo conservativo nuovi investimenti e impiegare il capitale selettivamente.
Note finali:
- Preqin. Novembre 2023.
- CBRE, U.S. Census Bureau. Novembre 2023.
QUALI SONO I RISCHI?
La performance passata non costituisce una garanzia di risultati futuri. Va ricordato che non è possibile investire direttamente in un indice. I rendimenti degli indici non gestiti non tengono conto di commissioni, spese od oneri di vendita.
I titoli azionari sono soggetti a fluttuazioni dei prezzi e possibile perdita del capitale. I titoli obbligazionari comportano rischi legati a tassi d’interesse, di credito, di inflazione e rischi di reinvestimento, oltre alla possibile perdita del capitale. Quando i tassi d’interesse salgono, il valore dei titoli obbligazionari scende. Gli investimenti internazionali comportano rischi particolari quali fluttuazioni dei cambi, incertezze sociali ed economiche e incertezze politiche che possono far aumentare la volatilità. Tali rischi sono amplificati nei mercati emergenti. Materie prime e valute sono più rischiose, comportando rischi che includono le condizioni di mercato, politiche, regolamentari e naturali, e possono non essere idonee per tutti gli investitori.
I Treasury USA (UST) sono obbligazioni di debito dirette emesse e garantite dalla piena fiducia e dal credito del governo degli Stati Uniti. Il governo degli Stati Uniti garantisce il capitale e i pagamenti di interessi sui Treasury USA quando i titoli sono detenuti fino alla scadenza. A differenza dei Treasury USA, i titoli di debito emessi dalle agenzie federali e da enti paragovernativi e gli investimenti associati possono essere garantiti, ma non obbligatoriamente, dalla piena fiducia e dal credito del governo degli Stati Uniti. Anche quando il governo degli Stati Uniti garantisce il capitale e i pagamenti di interessi sui titoli, tale garanzia non si applica a perdite risultanti da cali del loro valore di mercato.