CONTRIBUTORI
Michael Comparato
Managing Director and Head of Commercial Real Estate,
Benefit Street Partners
Anteprima
Sul mare turbina un uragano, e tutti i modelli previsionali nonché i meteorologi indicano che sta per abbattersi sulla terraferma. È la sensazione diffusa in questi giorni tra gli investitori in immobili commerciali (CRE), considerando che gli aumenti dei tassi d’interesse, una drastica flessione dei prestiti bancari e un “muro di scadenze” massiccio (stimato in più di 2,5 trilioni di dollari fino a tutto il 2027) si uniscono per oscurare l’orizzonte. Nessuno sa esattamente quando arriverà la tempesta, e se sarà di Categoria 3, 4 o 5, ma sta arrivando, ed è impossibile evitarla.
Questo documento indaga sui motivi alle spalle di queste tempeste finanziarie e le opportunità disponibili soprattutto per prestatori non bancari che dispongono di capitale da impiegare. Le nostre considerazioni riguardano:
- Come siamo arrivati a questo punto?
- Quanto è grave?
- Che cosa può rappresentare l’investimento in azioni del CRE? Perché un debito? Perché adesso?
- Vi è una biforcazione nei problemi del CRE: Da un lato vi è il settore degli uffici - dall’altro tutto il resto.
- Un’occhiata oltre gli uffici.
- Il multifamily potrebbe offrire un porto nella tempesta.
- La situazione durante la tempesta - e quando sarà passata.
Punti salienti
- Una serie di problemi ha causato un indebolimento del sentiment degli investitori nei confronti degli immobili commerciali. Tuttavia siamo convinti che tutti i punti di pressione: aumenti dei tassi d’interesse, carenza di capitale di debito a fronte di un ripido muro di scadenze e aumento della domanda, nonché il potenziale di un aumento delle insolvenze, creeranno opportunità per investitori nel credito in grado di adottare un approccio agile.
- Nel CRE, vediamo una biforcazione tra classi di asset. Nel mercato dei locali destinati a uffici vi è una crisi delle proprietà, nonché possibilmente del settore. Altrimenti, si tratta più di crisi dei bilanci, dal momento che tanti sono soggetti a una leva finanziaria eccessiva e/o hanno una capitalizzazione insufficiente. Le crisi nei bilanci saranno indubbiamente dolorose per i mutuatari e per certi investitori; tuttavia, potrebbero anche essere propulsori di opportunità.
- Gli investitori che dispongono di capitale possono posizionarsi in modo da avvantaggiarsi dell’incertezza nel mercato immobiliare commerciale, anche in periodi che sembrano presagire difficoltà nel prossimo futuro, passando all’offensiva quando ritengono che le circostanze siano opportune. Questo vale soprattutto per chi può guardare oltre la volatilità di breve termine e mantenersi focalizzato sui fondamentali in un periodo più lungo.
- Nel credito del CRE continuiamo a vedere proprietà multifamily vintage più recenti in mercati primari e secondari con la qualità creditizia migliore in assoluto e rendimenti rettificati per il rischio. Nella nostra view attuale, la resistenza storica alla recessione del mulltifamily di Classe A e B isola relativamente da certi problemi fondamentali del CRE, oltre a propulsori di crescita secolare nel lungo termine.
- Investitori ben posizionati potranno concedere prestiti durante questa correzione ed esserne premiati quando la tempesta del CRE si placa, offrendo il potenziale di rendimenti analoghi a quelli azionari.
QUALI SONO I RISCHI?
Tutti gli investimenti comportano rischi, inclusa la possibile perdita del capitale.
Gli investimenti in strategie d’investimento alternative sono di natura complessa e speculativa, comportano un rischio significativo e non devono essere considerati un programma d’investimento completo. A seconda del prodotto in cui si investe, un investimento in asset alternativi potrebbe offrire un livello limitato di liquidità ed è adatto esclusivamente a soggetti che possono permettersi di perdere l’intero importo investito. Una strategia di investimento incentrata principalmente su società private presenta alcune sfide e comporta rischi aggiuntivi rispetto agli investimenti in società pubbliche, come ad esempio l’assenza di informazioni disponibili su queste società e la loro generale mancanza di liquidità.
I rischi associati a una strategia immobiliare includono, ma non limitatamente, vari rischi inerenti nel possesso di proprietà immobiliari, ad esempio oscillazioni dei tassi di occupazione e spese operative, variazioni delle scadenze degli affitti, che a loro volta possono risentire negativamente di condizioni economiche locali e generali, l’offerta e la domanda di proprietà immobiliari, leggi di piani regolatori, leggi sui canoni di affitto controllati, imposte sugli immobili, disponibilità e costi di finanziamento, leggi per la protezione ambientale e perdite non coperte da assicurazione (generalmente derivanti da eventi catastrofici quali terremoti, inondazioni e atti bellici). Il valore della maggior parte dei fondi obbligazionari e gli strumenti di credito risente dell’impatto di variazioni dei tassi d’interesse; i prezzi delle obbligazioni si muovono di norma in direzione opposta a quella dei tassi di interesse. Investire in titoli di debito ad alto rendimento o rating inferiore comporta un rischio di credito più elevato, inclusa la possibilità di default, con conseguente possibilità di perdita del capitale, un rischio che può essere accentuato in un contesto di rallentamento dell’economia.