Nonostante la recente seconda ondata globale dei casi di COVID-19, vi sono motivi per essere ottimisti sulle prospettive della crescita nel 2021. Numerosi vaccini e trattamenti, inclusi quelli di Moderna e Pfizer/BioNTech, hanno dimostrato una forte efficacia nei trial molto efficaci e nel giro di pochi mesi dovrebbero iniziare la produzione e la distribuzione di massa. Con queste incredibili scoperte mediche, potrebbe essere in vista la fine della pandemia. Inoltre, si sono concluse elezioni fortemente contestate negli Stati Uniti. Biden alla Casa Bianca e il GOP al Senato sono indiscutibilmente un risultato più auspicabile per i mercati finanziari. Un governo diviso potrebbe segnalare politiche relativamente prevedibili per il prossimo futuro. Inoltre un altro notevole pacchetto di stimolo (CARES 2.0) nella fascia tra 1 e 1,5 trilioni di dollari otterrà prevedibilmente un sostegno bipartisan e sarà approvato entro l’inizio del 2021.
I tassi d’interesse sono vicini a minimi storici, ma per quanto tempo vi resteranno?
Moody’s Analytics prevede una crescita del PIL reale negli Stati Uniti del 4,0% nel 2021 e 4,5% nel 2022, trainato da politiche monetarie e fiscali ancora accomodanti, aumento della domanda dei consumatori e crescita degli investimenti corporate. Queste proiezioni di una forte crescita nei prossimi due anni è tuttavia chiaramente in contrasto con i bassi tassi d’interesse e la bassa inflazione odierni; il rendimento dei Treasury a 10 anni resta sotto l’1% e l’inflazione annua è inferiore all’1,2% (dati a ottobre 2020). In effetti dall’inizio della pandemia di COVID-19 le grandi banche centrali hanno immesso circa 8 trilioni di dollari di liquidità nel sistema economico globale, destando preoccupazioni per una possibile pressione inflazionistica futura. Secondo Bloomberg l’inflazione prevista su cinque anni è costantemente aumentata da 0,9% all’inizio di aprile 2020 a quasi 1,9% a fine novembre 2020. L’interrogativo chiave per gli investitori è: se le politiche monetarie accomodanti sostengono con successo una rapida ripresa dell’economia, come dovrebbero adeguare gli investitori i loro portafogli durante questa crescita economica?
Il contesto attuale degli investimenti è particolarmente difficile. L’invecchiamento della popolazione e la massa eccessiva di risparmi hanno fatto aspirare sempre più a un reddito corrente stabile ed elevato. I principali indici azionari sono notevolmente saliti per vari mesi a massimi record, o quasi, mentre i rendimenti obbligazionari globali, ampiamente trainati dall’allentamento quantitativo (QE) delle banche centrali e dai tagli dei tassi d’interesse, sono a minimi eccezionali, e negativi per più di 17 trilioni di dollari. Inoltre una forte liquidità (4,5 trilioni di dollari solo nei mercati monetari statunitensi), è ancora parcheggiata in attesa di possibili opportunità d’investimento, fruttando interessi vicini allo 0%.
Real estate: il meglio dei due mondi
Molti investitori istituzionali hanno costantemente aumentato l’obiettivo di allocazione al real estate negli ultimi tre decenni, in media per più del 10%. Il real estate è spesso considerato un’asset class di investimento ibrida tra azioni e obbligazioni. Da un lato, ha delle analogie con le obbligazioni, poiché i proprietari riscuotono affitti contrattuali come reddito corrente. Dall’altro, ha delle analogie con le azioni, poiché quando le condizioni economiche migliorano i proprietari possono alzare gli affitti. Peraltro durante le recessioni gli investimenti nel real estate possono essere meno volatili di quelli azionari, a causa dei pagamenti costanti degli affitti; e possono peraltro sovraperformare le obbligazioni quando le condizioni economiche migliorano poiché la capacità di alzare gli affitti può servire come copertura, almeno parziale, contro l’aumento dell’inflazione o dei tassi d’interesse.
Reddito e crescita insieme: è una caratteristica fondamentale del real estate. Storicamente, la crescita media degli affitti è stata pari o superiore all’inflazione nei tre periodi più recenti di espansione economica (1994-2000, 2003-2007 e 2010-2019), come illustrato nel grafico qui di seguito. Le correlazioni tra crescita degli affitti e inflazione sono state superiori al 96% in tutti i tre periodi di espansione. È intuitivamente comprensibile: i conduttori degli appartamenti possono adeguare gli affitti annuali a ciascun rinnovo del contratto, mentre negli affitti di durata più lunga per uffici, industrie o retail abitualmente sono già incorporati aumenti periodici degli affitti legati a un indice dell’inflazione o a un tasso annuo fisso, abitualmente del 2-3%.
CRESCITA MEDIA EFFETTIVA DEGLI AFFITTI VS, INFLAZIONE MEDIA DURANTE GLI ULTIMI TRE PERIODI DI ESPANSIONE ECONOMICA
Fonte: CBRE-EA, Bureau of Labor Statistics, Clarion Partners Investment Research, T3 2020.
Nota: La crescita media effettiva degli affitti è calcolata utilizzando la media semplice dei quattro principali settori immobiliari (appartamenti, industriali, uffici e retail). Sono disponibili dati che risalgono fino al 1994. Gli affitti effettivi sono al netto di eventuali concessioni. La performance del passato non costituisce un’indicazione di risultati futuri.
Un veicolo d’investimento versatile per i vostri obiettivi d’investimento
Il 2020 potrebbe passare alla storia come un anno volatile ma resiliente. La pandemia ha inflitto un duro colpo ad alberghi e centri commerciali, mentre è stata benefica, o ha avuto un impatto minimo su altri settori del real estate, quali industrie/magazzini, scienze della vita e affitti residenziali. Il 2021 segnerà probabilmente l’inizio del prossimo nuovo ciclo per il mercato del real estate. La domanda prevedibilmente continuerà a riprendersi nella maggior parte dei mercati e settori immobiliari, considerando che l’aumento del tasso di occupazione e affitti effettivi più alti dovrebbero far salire il reddito operativo netto, sostenendo dividendi più elevati e apprezzamenti degli immobili. Pertanto, aggiungere il real estate core a un portafoglio di asset misti può essere benefico a seguito di un reddito corrente relativamente elevato, minore volatilità storica e benefici di diversificazione del portafoglio (rispetto a correlazioni basse/negative con azioni e obbligazioni).
Mentre un drastico aumento dell’inflazione non è uno scenario probabile, è aumentato il rischio di un’inflazione moderata nel medio termine. Pertanto, “reddito unito a crescita” dovrebbe essere una parte importante di una strategia di allocazione del portafoglio, considerando l’accelerazione della crescita economica e un contesto di possibile reflazione. Il real estate può essere un veicolo efficiente per aiutare a realizzare quest’obiettivo d’investimento.
QUALI SONO I RISCHI?
Le performance passate non sono indicazione o garanzia di performance future. Va ricordato che non è possibile investire direttamente in un indice. I rendimenti degli indici non gestiti non riflettono alcuna commissione, spesa od onere di vendita.
I titoli azionari sono soggetti a fluttuazioni dei prezzi e possibile perdita del capitale. I titoli obbligazionari comportano rischi legati a tassi d’interesse, di credito, di inflazione e rischi di reinvestimento, oltre alla possibile perdita del capitale. Quando i tassi d’interesse salgono, il valore dei titoli obbligazionari scende. Gli investimenti internazionali comportano rischi particolari quali fluttuazioni dei cambi, incertezze sociali ed economiche e incertezze politiche che possono far aumentare la volatilità. Tali rischi sono amplificati nei mercati emergenti. Le materie prime e le valute sono più rischiose, comportando rischi che includono le condizioni di mercato, politiche, regolamentari e naturali, e possono non essere idonee per tutti gli investitori.
Treasury USA (UST) sono obbligazioni di debito dirette emesse e garantite dalla piena fiducia e dal credito del governo degli Stati Uniti. Il governo degli Stati Uniti garantisce il capitale e i pagamenti di interessi sui Treasury USA quando i titoli sono detenuti fino alla scadenza. A differenza dei Treasury USA, i titoli di debito emessi dalle agenzie federali e da enti paragovernativi e gli investimenti associati possono essere garantiti, ma non obbligatoriamente, dalla piena fiducia e dal credito del governo degli Stati Uniti. Anche quando il governo degli Stati Uniti garantisce il capitale e i pagamenti di interessi sui titoli, tale garanzia non si applica a perdite risultanti da cali del loro valore di mercato.