CONTRIBUTORI
Pedro Nino
Head of Industrial Research and Strategy
Clarion Partners
Richard Schaupp
Fund Portfolio Manager (Diversified)
Clarion Partners
Nel mondo di oggi, una serie di macro-tendenze globali sta rapidamente influenzando il nostro modo di vivere, lavorare e investire. Fra queste, i cambiamenti demografici, i progressi tecnologici e la deglobalizzazione. Essendo focalizzata sulla ricerca, Clarion Partners si concentra su queste tendenze per identificare le fonti di domanda immobiliare e sostenere la performance. A raccogliere grande attenzione è stato il fenomeno della deglobalizzazione, che ha sconvolto le catene di approvvigionamento globali e ha messo in discussione il nostro modo di operare nelle varie regioni. L’evoluzione delle norme e dei regolamenti ma anche l’inasprimento delle tensioni geopolitiche hanno avuto un impatto diretto sui sistemi logistici statunitensi, che a loro volta hanno influenzato la domanda di magazzini industriali.
Un esempio viene dallo spostamento delle attività produttive e commerciali dalla Cina al Messico. I dati sugli scambi mostrano che il Messico detiene oggi la quota maggiore di tutte le importazioni di merci negli Stati Uniti, dopo aver registrato una crescita annua dei volumi del 5,4% nella prima metà del 2023 e a fronte della flessione del 25% della Cina. Nel complesso, le importazioni dal Messico sono aumentate del 32% rispetto allo stesso periodo del 2019 (pre-Covid).1 I recenti shock della catena di approvvigionamento, gli elevati costi salariali e di trasporto, le continue tensioni politiche fra gli Stati Uniti e la Cina e le mutevoli tendenze dei consumatori, tra cui l’aumento dei veicoli elettrici, hanno incentivato la regionalizzazione delle catene di approvvigionamento, offrendo al Messico un’opportunità.
Fonti delle importazioni statunitensi
Fonti: US Census Bureau, Clarion Partners Investment Research, agosto 2023.
Finché i costi rimarranno competitivi e la disponibilità di manodopera rimarrà abbondante, riteniamo che il Messico riuscirà facilmente ad attrarre investimenti nel settore manifatturiero da aziende che desiderano avvicinare le loro sedi produttive agli Stati Uniti. Questo cambio di marcia sta creando opportunità per i magazzini industriali ubicati lungo il confine meridionale degli Stati Uniti. A beneficiare di questa tendenza è in particolare il mercato industriale di El Paso, in Texas, dove negli ultimi due anni la domanda di spazi industriali per magazzini ha subito un’accelerazione e innescato un’impennata degli affitti industriali.
Il punto d’incontro tra il Texas occidentale, il New Mexico meridionale e il Messico settentrionale, noto come la regione del Borderplex nordamericano, funge da hub logistico per il polo manifatturiero di Ciudad Juárez, in Messico. Grazie alla sua posizione a metà del confine tra Stati Uniti e Messico, la regione del Borderplex rappresenta un agglomerato transfrontaliero noto per le sue infrastrutture produttive. Questa regione manifatturiera, settima del continente per dimensioni, offre un significativo vantaggio competitivo ai produttori grazie all’accesso alle catene di fornitura multinazionali, all’abbondanza di manodopera qualificata e al rapido accesso ai consumatori statunitensi. A nostro giudizio, la posizione favorevole aiuta l’area a sfruttare la deglobalizzazione e il continuo spostamento della logistica dalla Cina al Messico che alimenta la domanda di magazzini industriali nella regione sia a breve che a lungo termine.
In conclusione, le tendenze macro globali e la domanda immobiliare negli Stati Uniti sono inestricabilmente legate. La deglobalizzazione, che stravolge le catene di approvvigionamento globali e sottopone le imprese a norme e regolamenti in costante evoluzione, è un esempio dell’impatto che queste tendenze possono avere sui mercati e sui settori immobiliari.
La nostra ricerca e il nostro processo d’investimento basato sui dati ci consentono di analizzare questi temi macro globali e di identificare i mercati, i sottomercati e i settori conseguentemente in grado di sovraperformare, individuando così opportunità che altri potrebbero trascurare.
Nota finale:
- Fonte: U.S. Census Bureau, Clarion Partners Investment Research, agosto 2023.
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