CONTRIBUTORI
Bruno Berretta
Head of Research, European Markets
Clarion Partners
Il 2023 è stato un anno difficile per gli immobili destinati alla logistica in Europa, che hanno dovuto combattere con i momenti più caldi di un drastico rialzo dei tassi d’interesse e una normalizzazione della domanda dell’e-commerce. Con l’avvicinarsi all’ingresso nel 2024, nonostante qualche sfida di breve termine i fondamentali del mercato sono ancora sani, e riteniamo che il settore sia ben posizionato per realizzare un andamento positivo.
Per il 2024 si continua a prevedere un ristagno dell’economia europea, e pertanto la debolezza attuale del mercato dei locatari potrebbe persistere ancora per vari mesi. Certi locatari, compresi gli operatori nell’e-commerce, hanno spazi più ampi di quanto serva, e questi vuoti nascosti potrebbero frenare nuove richieste. Detto ciò, negli ultimi mesi abbiamo assistito a una crescita incoraggiante delle richieste di informazioni di locatari. Se l’economia dovesse rafforzarsi più del previsto, come è avvenuto recentemente, la domanda potrebbe avere un rimbalzo prima di quanto previsto.
Comunque sia, prevediamo che i fondamentali del mercato si manterranno sani. I tassi di sfitto sono saliti negli ultimi trimestri, arrivando in Europa al 3,5% nel terzo trimestre 2023, ma sono ancora vicini a minimi record. A partire dal 2024 inoltre le nuove offerte dovrebbero diminuire, considerando il drastico rallentamento dell’inizio di nuove costruzioni strutture negli ultimi 12 mesi. Ciò dovrebbe a sua volta trainare una crescita costante degli affitti, soprattutto per asset in buone posizioni, moderni e conformi alle norme ESG per i quali, stando alla nostra esperienza, la domanda continua a superare l’offerta.
Ancora più importante è che secondo noi il 2024 dovrebbe portare una maggiore stabilità nei mercati di capitale. Dopo il picco del 2022 l’inflazione è scesa notevolmente e se il trend attuale sarà sostenuto le banche centrali potrebbero convincersi a effettuare una svolta a partire dal 2024. Ciò eliminerebbe secondo noi un elemento di incertezza che nel 2023 ha frenato gli investitori. Gli acquirenti potrebbero anche essere attratti da una stabilizzazione delle valutazioni. Riteniamo che finora il mercato che ha riadeguato più velocemente i prezzi sia stato quello del Regno Unito, seguito a stretta distanza da Germania e Paesi Bassi e poi dalla Francia. In Spagna e in Italia i prezzi sono meno ovvi, e potrebbero essere necessari ulteriori adeguamenti dei valori per arrivare al fair value.
Nel complesso, la nostra convinzione nella logistica europea è invariata. La raccolta recente di fondi e le inchieste degli investitori mostrano che non vi è alcuna scarsità di capitale che aspiri a essere investito nella logistica europea. Inoltre vi è una disponibilità generale di credito per prodotti di qualità istituzionale. Le prospettive di crescita degli affitti nel settore sono tra le migliori di tutte le proprietà immobiliari commerciali in Europa. In combinazione con il repricing in atto degli asset, riteniamo che il 2024 potrebbe offrire opportunità interessanti per gli investitori.
QUALI SONO I RISCHI
Tutti gli investimenti comportano rischi, inclusa la possibile perdita del capitale. Va ricordato che non è possibile investire direttamente in un indice. I rendimenti dell'indice non gestito non riflettono commissioni, spese od oneri di vendita. La performance passata non costituisce una garanzia di risultati futuri.
I titoli azionari sono soggetti a fluttuazioni dei prezzi e a possibili perdite del capitale investito.
Gli investimenti internazionali comportano rischi particolari quali fluttuazioni dei cambi e incertezze sociali, economiche e politiche che possono far aumentare la volatilità. Nei mercati emergenti tali rischi risultano amplificati.
Le materie prime e le valute incorporano un maggior rischio legato a condizioni di mercato, politiche, regolamentari e naturali e potrebbero non essere adatte a tutti gli investitori.
I rischi associati a una strategia immobiliare includono, ma non limitatamente, vari rischi inerenti nel possesso di proprietà immobiliari, ad esempio oscillazioni dei tassi di occupazione e spese operative, variazioni delle scadenze degli affitti, che a loro volta possono risentire negativamente di condizioni economiche locali e generali, l’offerta e la domanda di proprietà immobiliari, leggi di piani regolatori, leggi sui canoni di affitto controllati, imposte sugli immobili, disponibilità e costi di finanziamento, leggi per la protezione ambientale e perdite non coperte da assicurazione (generalmente derivanti da eventi catastrofici quali terremoti, inondazioni e atti bellici).
I Treasury USA sono obbligazioni di debito dirette emesse e garantite dalla piena fiducia e dal credito del governo degli Stati Uniti. Il governo degli Stati Uniti garantisce il capitale e i pagamenti di interessi sui Treasury USA quando i titoli sono detenuti fino alla scadenza. A differenza dei Treasury USA, i titoli di debito emessi dalle agenzie federali e da enti paragovernativi e gli investimenti associati possono essere garantiti, ma non obbligatoriamente, dalla piena fiducia e dal credito del governo degli Stati Uniti. Anche quando il governo degli Stati Uniti garantisce il capitale e i pagamenti di interessi sui titoli, tale garanzia non si applica a perdite risultanti da cali del loro valore di mercato.