L’e-commerce riprende ad accelerare in tutto il mondo
Il retail omnichannel è ancora il propulsore di una rapida trasformazione delle catene di fornitura e del real estate per la logistica in tutto il mondo. Recentemente, la pandemia globale di COVID-19 ha drasticamente accelerato i tassi di penetrazione dell’e-commerce e la crescita delle vendite online. In tutta Europa e negli Stati Uniti, la percentuale delle vendite retail core totali effettuate tramite e-commerce nel 2019 era approssimativamente del 15%.1 Dopo l’arrivo del COVID-19 questa quota è rapidamente aumentata in molti paesi di tutto il mondo. La quota di mercato mondiale dell’e-commerce potrebbe salire quasi al 25% nel 2023 (o addirittura il 45% nel 2030), considerando che le vendite online hanno continuato a crescere a un tasso a doppia cifra.2 Pertanto la domanda di centri logistici per la distribuzione e depositi industriali prevedibilmente dovrebbe essere ancora elevata nei prossimi anni.3
Secondo Clarion Partners l’espansione futura del real estate globale per la logistica sarà particolarmente robusta in Europa, dato che in questa regione i mercati immobiliari di qualità istituzionale sono generalmente meno sviluppati rispetto agli Stati Uniti, benché la popolazione totale e la densità della popolazione nell’UE siano maggiori.4
Un gruppo ristretto di trend globali universali dovrebbe continuare a trainare l’espansione del mercato di magazzini nell’UE:
- Aumento dei consumi e del commercio globali;
- Infrastrutture last mile per consegne veloci al servizio del boom logistico urbano;
- Predominio crescente di grandi retailer (ad es. Amazon, Walmart e Apple); e
- Il boom più recente dell’e-grocery.
L’immobiliare industriale in Europa è nelle fasi iniziali
Oggi gli Stati Uniti sono il più ampio mercato mondiale del real estate commerciale (CRE), e gli immobili industriali rappresentano circa il 20% degli investimenti CRE in generale.5 Siamo ancora nelle fasi relativamente iniziali dello sviluppo di infrastrutture per e-commerce in Europa. Le vendite online come quota delle vendite retail core totali variano ampiamente a seconda dei paesi, con pochi tra questi nelle ultime posizioni (ad es. Spagna, Italia, Austria, Svizzera, Norvegia, Belgio, Francia) attualmente nel range tra 6% e 11%.6 Allo stesso tempo, report recenti indicano un basso tasso di strutture di Classe A vacanti e una scarsità generale di depositi e magazzini per le scorte in molti paesi europei. Nel secondo trimestre 2020, il tasso medio di locali vacanti nel mercato europeo era 4,0%.7 In Europa, così come negli Stati Uniti, secondo le stime le nuove vendite tramite e-commerce dovrebbero essere di 1 miliardo di dollari statunitensi, corrispondenti approssimativamente a una domanda di nuovi depositi per 1,25 milioni di piedi quadri, e si prevede che l’e-commerce e gli affitti di terzi ad uso logistico continueranno ad essere un forte propulsore del leasing industriale nei prossimi anni.8
Nel 2019, le proprietà industriali rappresentavano circa il 10% del volume di transazioni per 1,7 trilioni di dollari in tutto il mondo. A oggi, gli Stati Uniti hanno attirato una quota molto più ampia dei capitali investiti in logistica; negli ultimi tempi, tuttavia, è aumentata la popolarità della regione EMEA. Negli ultimi tempi le vendite per investimenti in Europa hanno raggiunto i livelli più alti mai registrati.
I mercati industriali europei sono destinati a beneficiare di un aumento delle vendite online e del commercio globale
In Europa vi sono una ricchezza straordinaria e un intatto potere di acquisto, che dovrebbero continuare ad essere benefici per la futura domanda di depositi. Secondo Clarion Partners, l’Europa in particolare è ben posizionata per beneficiare di economie con crescita elevata nell’Europa sia Occidentale che Orientale, oltre che di un’espansione del commercio globale, a causa della sua relativa vicinanza a mercati emergenti in Medio Oriente, Africa, Russia e Asia. I fondamentali del real estate industriale europeo secondo noi sono stati molto robusti, con scorte a magazzino a bassi livelli record e affitti medi ad alti livelli storici.9
NOTE FINALI
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U.S. Census Bureau, Savills, 2020.
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eMarketer. Maggio 2019 Nota: La quota di mercato del 45% dell’e-commerce negli Stati Uniti entro il 2030 si basa su una previsione CBRE per il paese pubblicata ad agosto2020.
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eMarketer. Maggio 2019.
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MSCI. 2020.
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NCREIF, Clarion Partners Investment Research, Agosto 2020. Nota: 1) ODCE = NCREIF Open-End Diversified Core Equity Index. 2) In base ad asset di qualità istituzionale.
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CBRE. EMEA Industrial & Logistics – European Leasing Market Snapshot. T2 2020.
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CBRE-EA, Jones Lang LaSalle, Green Street Advisors. T1 2020.
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CBRE. T2
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CBRE-EA, T1 2019. Nota: Fonte per gli USA 2) Jones Lang LaSalle, T3 2018.
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